学者法官对谈：动迁安置房的一房二卖 | 微课程
为传承审判经验、提升司法能力、促进适法统一，自2020年起，上海一中院持续组织院庭长、领军人才培养对象、优秀法官等，以司法实践中常见法律问题、《民法典》适用、类案裁判方法等为主题，制作系列微课程。2023年，官方微信公众号《微课程》专栏全新推出圆桌对谈系列，邀请法官、学者等职业共同体一起参与讨论，敬请关注。
要点1
一房二卖中前后两份合同的效力如何认定？
如果两份合同订立时双方当事人意思表示真实，且合同内容不违反法律或行政法规的强制性规定，则两份合同均有效。
要点2
一房二卖中，后手买卖合同无效具体包括哪几种情形？
具体包括两种情形，一是房屋出卖人与后手的买受人之间构成通谋虚伪意思表示，二是房屋出卖人与后手的买受人之间构成恶意串通。
杨斯空
上海一中院民事庭建设工程案件审判团队负责人
三级高级法官
上海法院审判业务骨干
华东政法大学民商法学硕士、上海财经大学法学博士在读
上海法官学院兼职教师、上海外国语大学硕士课外教师
执笔、撰写的多篇文章在全国法院系统、上海法院系统获奖
在《人民司法》等刊物上发表论文近十篇
在上海高院公众号庭前独角兽开设专栏，发表各类裁判方法总结文章数十篇
曾获国家检察官学院举办的“2019年度检察教育培训网络学院微课程”特等奖
荣获个人三等功两次、嘉奖多次、上海法院首届十佳青年等
班天可
复旦大学法学院副教授，法律硕士中心主任
上海一中院研究室副主任（实践锻炼）
南京大学法学学士，日本北海道大学法学硕士、法学博士
德国慕尼黑大学国际私法与比较法研究所、加拿大卡尔加里大学法学院访学学者
主要研究领域为民商法、法学方法论、民法和税法交叉领域
在《法学研究》《中外法学》等法学类核心期刊发表多篇学术论文
出版学术专著一部并主持国家社会科学基金项目
入选“上海青年法学法律人才库”“上海市城市更新专家库”
王力
上海一中院民事庭
三级法官助理
华东政法大学法学硕士
主要研究方向民商法
曾获上海法院系统个人嘉奖
王：
大家好，欢迎大家收看上海一中院微课程，我是民事审判庭的法官助理王力。今天，我们很荣幸邀请了上海一中院民事审判庭的杨斯空法官，以及复旦大学法学院的班天可教授，一起聊一聊有关一房二卖的这些事儿。
现实生活中，房屋的出卖人为了获取更高的利润，会在已经签订买卖合同的情况下，又将这套房屋再次出售，这其实也就是最通俗意义上的一房二卖。而作为前手的买受人，当他选择通过诉讼的方式来保障自己的权利时，杨老师，他除了会要求确认自己的这份合同继续履行之外，是不是还会同时要求法院确认后手的这份合同无效？
杨：
确实是。实践中经常会碰到此类一房二卖的一些案例，这些往往是一方买受人作为原告诉到法院，那么他的诉请除了刚才讲的要求继续履行合同之外，为了使他自己的合同能够获得优先的地位，往往还会提出确认后手签订的房屋合同无效的诉请。这样的话，他的合同就变成唯一的有效合同，那自然就只能支持他的履行了。
王：
通常情况下，咱们审判实践会如何认定这两份合同的效力？
杨：
对于一房二卖这个问题，我们司法实践中也经历过一个认识的过程。在《民法通则》那个时代，尤其是《合同法》第51条规定对于无处分权人处分合同的时候，效力问题其实是长期存在司法上的一个争议的。
在当时，可能会认为一房二卖的合同在效力上存在瑕疵，之后随着《物权法》《民法典》等各种法律的颁布实施以及我们对这个问题的认识发展，我们现在认为只要是当事人协商一致的、是当事人的真实意思表示，同时双方的合同内容也没有违反法律或者行政法规的强制性规定，一房二卖两个合同都是有效的。并不因为一房二卖这个行为，我们就对其中一个买卖合同的效力去做出否定。
王：
班老师，您关于这个问题的意见和杨老师是否一致？
班：
在这个问题上我和杨老师意见是一样的。双方当事人只要意思表示合致，那么它就成立，没有特别的阻却要件的话，即使第二个合同的订立时间在后，我们也认为它应该是有效的。
王：
刚才两位老师也说了，通常情况下这个合同还是会认定有效。那么我们今天就先讨论当两个合同都有效的情况下相关的问题。既然两个合同都有效，接下来就会牵涉到如何履行，因为房子只有一套，不可能同时卖给两个人，这个时候就会涉及到优先保护哪份合同，也就涉及到当事人保护顺位的问题。班老师，您觉得在这种情况下，应该首先考虑哪方面的因素？
班：
如果是不动产之外的其他动产，根据相关司法解释，除了所有权移转这个主要的考虑要素之外，还可能会有其他的优先顺位，即动产除了交付之外，可能还会考虑钱款是否已经支付、合同的履行顺序是如何。但是在不动产的问题上，司法解释实际上是没有规定的，那么我们就应当按照《民法典》第209条来看，谁获得了所有权，谁先获得了登记。如果双方当事人都想获得这套房屋，出卖人可能没有向任何一个人去移转登记的情况下，那么就是看双方谁先去保全。如果不动产的话，就看谁先查封。
王：
杨老师，您的意见和班老师一致吗？
杨：
我大致同意班老师的观点。如班老师所说，我们现在对于不动产一房二卖履行顺序确实没有明确的法律规范，或者说是司法解释的规定。
那么在实践中，我也同意班老师刚才的观点，以登记优先作为一个原则，因为《物权法》，包括《民法典》物权编都已经确认了，即不动产的物权取得方式，登记是作为一个生效要件的，所以以登记优先作为一个原则我是认可的。但是实践中，我们也要注意一种例外的情况，就是可能会有恶意登记这样一种情形。比如说一房二卖情形已存在，那么在这样一个情况下，如果有一方的买受人，为了使自己能够获得优先履行，和出售人一起或者说是串谋，把自己的合同抢先过户登记，造成一个登记优先的状态，这个时候可能在司法上我们会把它视为一种恶意登记，这种行为我认为是不应该得到保护和支持的。
王：
杨老师，在审判实践中，一房二卖的案件中房产已经登记到一方名下，这种情况常见吗？
杨：
其实并不多，我们司法实践中常有的反而是双方都没有完成登记的情况。
王：
这是为什么呢？
杨：
非常容易起纠纷的一类案件，是因为双方买的房子是一个政策限制房。比如说我们经常会看到的是动迁安置房，因为它有一个一定年限的交易过户限制期限，在这个限制期限内，房屋安置对象即房屋的出售人就把这个房子卖给其中一方了，然而由于这段时间是过户交易限制期，他没有办法去履行过户，在这个期间可能房屋的房价就上涨了，出售人也许出于这个目的又另行出售，进而造成纠纷。
王：
如果是刚才提到的，实践中最常见的两个合同都没有登记的情况下，班老师您觉得保护当事人顺位方面应该首先考虑的因素是什么？
班：
双方都没有去登记的话，刚才也提到要看双方当事人谁去先去诉讼，因为诉讼的时候要进行保全、查封，谁先查封的话可能就占了先机，这是一个比较优先考虑的事项。
杨：
申请查封是诉讼的一种保全行为，其实是案件如果最终要对标的物进行执行的话，担保它不被案外人进行处分，主要起的就是这一作用。所以我觉得倒并不是像班老师说的那样，即谁先申请了司法查封，好像谁就有这样一个优先的效力，因为他也有可能败诉，对吧。原告如果告进来，我们认为不能够优先保护他的合同，那么他就败诉，那么随着案件的了结，查封也会解除，倒是不一定看谁先查封。
王：
那您觉得是应该看什么，或者是主要看什么？
杨：
如果双方都没有登记，其实是看谁履行在先这么一个问题。
那么在履行的里面更为重要的是什么？履行里面我们可以看到合同签订的时间、房款支付的时间、房屋交付的时间。在这些履行的比较大的要素里面，我们可能更为看重的是房屋交付的时间，因为不动产交付实际占有使用，我们认为在认定的比重上会占比较大的一个程度，就是看谁先占有。
王：
您认为占有这个因素还是很重要的，是优先考量的。班老师您觉得呢？
班：
我还是坚持我自己的观点，因为不动产的价值比较大，买受人去买的时候，实际上承担了很多的风险，如果最后不能成功、败诉的话，他的首付可能就打了水漂，很有这种可能性。所以说尽量能够减少他去进行查证查验的风险，对于买受人来说，出卖人和前手到底签了多少合同、如何进行履行，他可能有时候不是很清楚。当然实际上也有其他的一些可能，比如说出卖人为了卖给后手，把前手赶走。
王：
赶出去。
班：
对，他直接把这个房子上了锁，在这个时间段内他就卖给了后手。在这种情况下，后手实际上还是看不到前手的情况，所以说他还是承担了比较大的风险。因此为了使后手的交易能够更为安全，我认为还是按照一个比较公开的、外界能够观察得到的“登记”作为一个标准比较合适。
王：
刚才班老师也提到了关于查封保全的相关事情，杨老师也提及这其实是在双方都没有登记的情况下，当事人为了保障自己权利的一个重要的诉讼手段。按照您刚才的说法，其实查封保全只是在诉讼过程中会起到相关的作用，是不是对之后的判决履行上不会形成任何的障碍呢，有没有例外的情况？
杨：
我们最近倒确实碰到过一类案件，查封的问题反而变成实体上的一个争议焦点了。是一个什么样的案件呢？也是动迁安置房买卖，出售人在交易限制期内就把房屋先卖给了一方，然后房价上涨了，他又卖给了另一方，就造成了双方的一个纠纷，而且双方均没有登记。那么在先履行的一方就曾经起诉到法院来，要求继续履行，后来法院认定他是有优先顺位的，但是那个时候房屋还处于上市的交易限制期，所以法院就没有判决过户的诉请，没有支持他。
王：
客观原因导致的。
杨：
对，没有支持他。但是他在那个案件中申请了对房屋的司法查封，它是一个首封，这个案件结束后，后续又有其他的纠纷，又在房屋上形成了轮候查封。之后等到过户交易限制期限满了，上市的交易条件已经符合了，原告又提起了一次诉讼，就是要求过户。那个时候我们就认为虽然你有首封案件，但是毕竟是两个诉请，两个案件，后面还跟着其他案件的轮候查封，我们就认为这属于客观上具有履行障碍，就可能就不支持他了。
王：
就是两个案件的查封其实是没有办法相衔接的。
杨：
对。
王：
班老师您对此有什么看法？
班：
这个案件很特别。
杨：
有点特别。
班：
因为动迁安置房，通常买卖合同订立了之后，就可以去申请诉讼，然后去保全，之后去执行。因为动迁安置房可能会出现已经被查封了，然后去诉讼，到最后口头辩论终结时，发现移转权利的条件还没有成就，到最后不得不判你败诉，出现这样的一个情况。当然如果前诉能够做一个附条件的判项，一个附条件的执行依据的话，这个问题也不会发生。但是既然这个问题已经发生了，我们碰到这个案件的时候肯定还是要进行一个妥善的处理。
这个案件我感觉后边的请求跟前案的请求，实际上本质上是一样的，都是要求继续履行，对吧？只不过前案是在当时的条件下不符合，之后条件符合了再进行请求，其实诉讼标的是一样的。所以说也不是完全无关的一个新的请求，然后能够导致前面的查封一定无效。当然，如果按照司法解释，你的诉请被驳回的话，确实可能会造成你必须解除你的保全，解除保全的裁定。
但是这个情况确实也比较特别，我认为即便是维持它的效力，可能也不会特别损害其他人的利益，诉请被驳回了还不解除保全的话，那么被申请人就无法去重新处分他的物。实际上这个案件并不在于申请人和被申请人之间，而是数个申请人之间的相互关系。后边的轮候查封在查封的时候才能看到前面查封在那，所以说对他的信赖其实也没有特别的损害，我觉得维持它的效力会更合适一点。
杨：
班老师肯定讲得有道理，也让我很受启发。我们当时讨论的时候确实也有不同的观点，但最后还是从动迁安置房本身出发，因为我们觉得按照比较老的司法政策的话，动迁安置房的买卖都有可能会被认定为无效，对吧？当然我们现在肯定是认定它是有效的，但是我们仍然认为它有风险，毕竟是一个政策有交易限制的房屋。
你作为一个房屋买受人，其实当时也不过是看中动迁安置房价格比较便宜，那么这个价格上就要体现风险，这可能就是你要负担的一个诉讼风险或者说是市场交易风险，我们可能更多是从这种结果上去考虑的。当然班老师刚才提到的在第一个案件中做出一个附条件的判决，我觉得这点倒对我启发性挺大的。
王：
我们实践中不太会有。
杨：
不太会有，对，这个我倒是觉得可以探索一下。
班：
因为现在最高法院出了一个《民法典》合同编通则的司法解释的征求意见稿，征求意见稿里关于同时履行抗辩的处理方式，其实就规定了一种同时给付判决的判决方式，就是在判决判项之中明确，如果债权人基于一个双务合同向债务人要求履行的话，必须在履行完自己的债务之后，才能去请求强制执行，实际上它的执行也是附条件的。所以说我们最高法院能够进行这样的一个规定，进行这样一个尝试，实际上也说明我们的法律体系其实并不排斥这种附条件的执行。
王：
刚才两位老师在这个问题上的观点产生了碰撞，杨老师代表咱们审判实务界可能是基于动迁安置房本身的一个特殊性，将保全的效力限制于这个案子中法院最后支持当事人的诉请的范围。那班老师刚才也讲到了，他是觉得当事人其实前后两个案件的诉请是相关联的，甚至可能都是相同的。而作为轮候查封的当事人，他在查封的时候，他已经明确地知道我前案上面已经有一个查封了，班老师的观点是觉得这样前后两个查封可以把它衔接起来，一方面更有利于保障当事人的权利，另一方面对于轮候查封当事人来说，也没有太损害他的权益。
咱们刚才谈到了很多都是两个合同均有效的情况下的相关的问题，也提到了合同无效这个情况。班老师，一房二卖中后手买卖合同无效，具体包括哪些情形呢？
班：
在《民法典》之后，一房二卖后手交易可能出现的无效情形可能会陷入两种情况。第一种就是出卖人和后手的买受人之间是通谋虚伪的意思表示，也有可能这两人之间不是通谋虚伪的意思表示而是恶意串通。
王：
这两者的区别具体在哪？
班：
最关键的区别就是通谋虚伪的意思表示，他们对于买卖合同并没有真正的交易意图，只不过是做了一个显性的虚假的行为。
王：
表面上的。
班：
是这样的。但如果是在恶意串通的情况下，说明这个买受人他可能并不是假的合同，他还是想买，只不过他在买的时候明知前面交易的存在，同时他也有损害前手交易人的意思，在这种条件之下就是构成恶意串通。所以说恶意串通要件比较多，在证明责任上比普通的事实认定标准要高。
王：
杨老师，在具体的审判实务中，咱们对于恶意串通的认定一般会考虑哪些因素？
杨：
如刚才班老师所说，恶意串通的证明程度是比较高的，对于原告的证明责任也是比较大的，确实实践中也挺难证明的。所以我们往往在考虑是否构成恶意串通的时候，法院也会依职权去调查一些，尤其是关于房屋买卖履行的一些正常情况，按照一般的交易习惯去对它进行审查。比如说后手的房源信息来源是从哪里知道的、有没有去实地看过这个房屋、是否有人居住，房屋约定的房价款是不是合理、是不是真实的支付，包括后面一系列的履行情况，我们都会做一个综合性的审查，然后做出一个判断。
王：
咱们实践中其实也像班老师和您刚提到的，都是比较谨慎的。
杨：
也都是具体案件具体分析。
王：
个案会有不同情况。
杨：
对。
王：
今天跟两位老师一起探讨了有关一房二卖的相关问题，主要涉及了合同效力的认定，两个合同均有效的情况下保护顺位的判断，保全查封的效力和买卖合同无效的情形，以及恶意串通的判断。咱们今天的讨论就先到这里，感谢大家的观看。
班：
再见。
杨：
再见。
文：杨斯空 班天可 王力
视频拍摄：龚史伟、苏弋
视频剪辑：龚史伟
人物摄影：龚史伟、苏弋
值班编辑：李丹阳
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